Worauf man bei der ersten eigenen Immobilie achten muss

Der Kauf einer Immobilie ist wie eine Abenteuerreise. Damit der Weg nicht holprig wird, gilt: Einen Schritt nach dem anderen absolvieren.

Monatelang haben Thomas und Sophie die Wohnungsanzeigen in den Tageszeitungen und auf Immobiliensuchportalen durchstöbert – auf der Suche nach ihrer Traumwohnung. Eigentum sollte es sein, 90 Quadratmeter groß, mit Terrasse. Neue Wohnung oder gebraucht war dem Paar egal, aber die Infrastruktur sollte passen. Sprich, der Arbeitsplatz mit den öffentlichen Verkehrsmitteln gut von Zuhause erreichbar und ein Nahversorger in unmittelbarer Nähe sein.

1. Wohnung gefunden

Mehrere Wohnungen haben die beiden besichtigt und endlich war es soweit: Die passende Immobilie wurde im 14. Bezirk gefunden. Doch dann ging das große Zittern für Thomas und Sophie erst los, denn der Makler teilte ihnen mit, dass es mehrere Interessenten dafür gäbe. Wie bekommt man den Zuschlag, fragen wir Georg Spiegelfeld, Präsident des Immobilienring Österreich: „Der Verkäufer entscheidet, an wen er verkaufen will. Je weniger Vorbehalte wegen Finanzierung bzw. leichte Einigung über Sondervereinbarungen zur Ablöse oder Mängelbehebung, desto besser stehen die Chancen.“ Bei mehreren Interessenten müssten oft auch Anbote von den Käufern kommen, der Verkäufer entscheidet auch hier, an wen er verkaufen will.

Georg Spiegelfeld, Präsident Immobilienring Österreich

©Spiegelfeld Immobilien

Der Makler rät den Interessenten außerdem, bei der Besichtigung von gebrauchten Wohnungen den Zustand der Immobilie zu prüfen. Am besten sogar einen Baukundigen zur Unterstützung hinzuziehen. Dieser kann mögliche Renovierungskosten sowie Baumängel feststellen. Solche Mängel könnten für den zukünftigen Eigentümer hohe Kosten nach sich ziehen. Auch die Arbeiterkammer hat einen Tipp: Besorgen Sie sich einen Grundbuchauszug vom Verkäufer oder beim Bezirksgericht. Daraus können Sie ersehen, ob die Wohnung lastenfrei ist, und ob Rechte anderer Personen bestehen. Noch eine wichtige Anlaufstelle für Interessenten von gebrauchten Wohnungen ist die Hausverwaltung. Sie gibt Auskunft über die Höhe der Betriebskosten, Rücklagen oder ob es beispielsweise in der nächsten Zeit Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen des Gebäudes gibt. Bei all diesen Formalitäten hilft auch der Makler weiter.

Bevorzugen Kaufwillige eine neu gebaute Wohnung, existiert diese zum Kaufzeitpunkt oftmals im Rohbau oder ist erst in Planung. Die Baubeschreibung enthält die Leistungen, die der Bauträger durchführen muss. Was nicht Inhalt ist, muss der zukünftige Eigentümer selbst leisten.

2. Finanzierung sichern

Als Thomas und Sophie den Zuschlag durch den Verkäufer erhalten haben, kontaktierten sie mehrere Banken, um Vergleichsangebote für die Finanzierung einzuholen.

Bei der Kreditvergabe wird im Regelfall ein bestimmter Eigenmittelanteil eingefordert, meist liegt dieser bei 20 Prozent. Es gilt: Je höher der Eigenmittelanteil, desto höher auch die Finanzierungswahrscheinlichkeit. Welche Kreditkonditionen man bekommt, hängt aber nicht zuletzt vom Verhandlungsgeschick ab. Vergibt eine Bank einen Kredit für die Immobilienfinanzierung, dann prüft diese grundsätzlich die Bonität des Kreditnehmers sowie die Besicherung des Kredits. Immobilienkredite werden in Österreich normalerweise hypothekarisch besichert, das bedeutet, dass die Bank ein Pfandrecht für die zu finanzierende Liegenschaft bekommt, welches im Grundbuch vermerkt wird. Die Bonitätsprüfung umfasst die Prüfung der Kreditwürdigkeit, Kreditfähigkeit sowie die Rechts- und Geschäftsfähigkeit der Person, die den Kreditantrag stellt.

3. Kaufvertrag und Notar

Als die Bewilligung des Kredits garantiert wurde, stand dem Vertragsabschluss beim Notar mit allen Beteiligten nichts mehr im Wege. Die Aufgabe des Notars ist nicht nur die Erstellung des Vertrages, er klärt sowohl Käufer wie auch Verkäufer über sämtliche Belange auf.

Der Immobilienkaufvertrag ist eine übereinstimmende Willenserklärung: Der Verkäufer verpflichtet sich dazu, die Liegenschaft ins Eigentum des Käufers zu übergeben. Dieser bestätigt mit der Unterschrift, im Gegenzug den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Der Kaufvertrag stellt sicher, dass alle Vereinbarungen klar und deutlich festgehalten werden und dient dem Schutz aller Vertragsparteien. Tauchen im Nachhinein Unstimmigkeiten auf, kann man sich auf eben diesen unterzeichneten Kaufvertrag berufen.

Der Notar fungiert zudem oft als Treuhänder. Bei treuhändischer Abwicklung zahlen die Käufer bzw. die Bank den Kaufpreis oder die Raten nicht direkt an die Verkäuferseite, sondern an einen Notar. Der Vorteil: Der Treuhänder leitet das gesamte Geld erst dann weiter, wenn das Eigentumsrecht des Käufers im Grundbuch eingetragen ist.

Matthias Klein, Notariat Dr. Andreas Klein

©Foto Weinwurm GmbH.

„Heutzutage reicht oft ein Termin beim Notar, wenn vorab alles telefonisch, per E-Mail oder Videokonferenz besprochen und geklärt werden konnte, zur Unterfertigung des finalen Kaufvertrages. Schon heute kann die Unterfertigung des Kaufvertrages, unter Erfüllung weniger Voraussetzungen voll digital, ohne analogen Unterfertigungstermin, erfolgen“, weiß Notar Matthias Klein. Und er rät bei Unsicherheiten rund um den Kauf, schon frühzeitig zu einem Experten zu kommen: „Die erste Rechtsberatung, die in diesen Belangen durchaus auch umfassender ausfallen kann, ist bei sämtlichen Notaren, bundesweit, kostenfrei.“

„Ein Kauf sollte niemals eine schnelle Entscheidung sein. Denn das Zurücktreten von einem Vertrag ist nur in Ausnahmefällen bis gar nicht möglich“, weiß auch Georg Spiegelfeld.

Am Ziel: Die neue Wohnung kann übernommen werden.

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4. Schlüsselübergabe

Zur Schlüsselübergabe kommt es immer erst, wenn der Kaufpreis (inklusive aller Nebenkosten) auf dem Treuhandkonto erliegt. Ab diesem Zeitpunkt verfügt der Treuhänder über das Geld und es kann gemäß der Treuhandvereinbarung im Kaufvertrag das Geld an den Verkäufer überwiesen werden. Das Geld fließt an den Verkäufer aber erst, wenn es einen Grundbucheintrag gibt. Das kann allerdings ein paar Wochen dauern, während der Wartezeit empfiehlt es sich, Anbote für eine Haushaltsversicherung einzuholen.

Nach vielen absolvierten Stationen war es endlich soweit. Thomas und Sophie erhielten die Schlüssel für ihre erste eigene Wohnung. Das war auch gleichzeitig der Startschuss, um Maler, Tischler und Umzugsfirma zu beauftragen, die allesamt in den nächsten Wochen dafür sorgen werden, dass die beiden bald in ihr neues Zuhause einziehen können.

 

 

Nebenkosten

10 bis 12 Prozent machen Steuern, Provisionen und Gebühren aus:

Grunderwerbssteuer
Bei jedem Immobilienerwerb fällt in Österreich die Grunderwerbsteuer als Übertragungssteuer einmalig an. Bei Kaufverträgen wird die Grunderwerbsteuer in der Regel vom Kaufpreis berechnet. Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 3,5 Prozent.  
Eingabe Grundbuch
Für jede elektronisch übermittelte Eingabe ins Grundbuch ist eine Gebühr von 47 Euro fällig.
Eintragungsgebühr Grundbuch
Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung) ist eine Gebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises zu entrichten.
Eintragungsgebühr Pfandrecht
bei Aufnahme von Krediten 1,2 Prozent der Pfandsumme.
Maklerprovision
Hat ein Makler die Eigentumswohnung vermittelt, fällt eine Provision an. In der Regel müssen Käufer mit dem maximal zulässigen Vermittlungshonorar rechnen: Das sind 3 Prozent des Kaufpreises plus 20 Prozent Umsatzsteuer (Immobilienmaklerverordnung).
Notarkosten
Die Notarkosten ergeben sich prinzipiell nach dem sogenannten Notariatstarifgesetz und sind in der Regel davon abhängig, was der Notar in dem konkreten individuellen Fall zu tun hat. In der Regel bezahlt man 1,5 Prozent vom Kaufpreis zzgl. Umsatzsteuer und aller Gebühren und Barauslagen.

Über Vanessa Haidvogl

Redakteurin für Immobilienwirtschaft, Wohnen und Architektur

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